Η υπογραφή του προέδρου βάσει της πράξης για τη μετατροπή του δικαιώματος της διαρκούς επικαρπίας της γης που αναπτύχθηκε για σκοπούς στέγασης σε δικαίωμα ιδιοκτησίας γης επιβεβαίωσε αυτό που ειπώθηκε εδώ και χρόνια. Από την 1η Ιανουαρίου 2019, οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες και μονοκατοικίες χτισμένα σε γη που έχουν τεθεί σε αέναη κατασκευή τελικά έγιναν ιδιοκτήτες τους. Τι είναι το αέναο προϊόν και πώς άλλαξε η κατάσταση των κατοίκων με την άφιξη του νέου έτους;
Τι είναι το διαρκές usufruct;
Η διαρκής χρηστικότητα είναι ένας από τους τρεις τύπους δικαιωμάτων ιδιοκτησίας, εκτός από την ιδιοκτησία και τα περιορισμένα δικαιώματα ιδιοκτησίας (χρηστικότητα, χαλάρωση, δέσμευση, συνεταιριστικό δικαίωμα ιδιοκτησίας σε υποθήκες και υποθήκη). Η ουσία του συνίσταται στη χρησιμοποίηση ακινήτων που ανήκουν στο κρατικό ταμείο ή μονάδες τοπικής αυτοδιοίκησης σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο για περίοδο 99 ετών. Μόνο σε ειδικές περιπτώσεις που δικαιολογούνται από οικονομικό σκοπό, είναι δυνατόν να τεθεί η γη σε διαρκή επικαρπία για μικρότερη περίοδο (αλλά όχι λιγότερο από 40 χρόνια).
Η διαρκής χρήση είναι ένας μεσάζων μεταξύ των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και των περιορισμένων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Είναι κληρονομικό και το αέναο εργοστάσιο μπορεί επιπλέον να το πουλήσει, να το χρεώσει και να το διαθέσει με διαφορετικό τρόπο. Ωστόσο, αφορά την ίδια τη γη και όχι τα κτίρια που ανεγέρθηκαν πάνω της. Έτσι, οι χρήστες παραμένουν οι ιδιοκτήτες των σπιτιών και των διαμερισμάτων τους, αλλά όχι των οικοπέδων τους.
Μια τέτοια συγκεκριμένη δομή είναι χαρακτηριστική της πολωνικής νομοθεσίας περί ιδιοκτησίας, η οποία αναπτύχθηκε υπό την επήρεια της σοσιαλιστικής ιδεολογίας. Η διαρκής χρηστικότητα εισήχθη με τον νόμο της 14ης Ιουλίου 1961 σχετικά με τη διαχείριση γης σε πόλεις και οικιστικά κέντρα ως εγγύηση ότι τα ακίνητα γης στις πόλεις θα παραμείνουν στην ιδιοκτησία του κράτους. Επί του παρόντος, ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Μέρους II του Αστικού Κώδικα, τον Νόμο για τη διαχείριση ακινήτων και την τελευταία πράξη για τη μετατροπή του δικαιώματος της αέναης ιδιοκτησίας γης που αναπτύχθηκε για στέγαση σε ιδιοκτησία.
Ετήσια χρέωση για διαρκή χρήση
Το αέναο προϊόν υπόκειται στην υποχρέωση καταβολής δύο τύπων τελών: το πρώτο (εφάπαξ) και το ετήσιο (κυκλικό) Το ποσό τους καθορίζεται με βάση την τιμή του ακινήτου. Στην περίπτωση της πρώτης χρέωσης, το ποσοστό είναι 15-25% αυτής της αξίας, ενώ το ποσό των ετήσιων χρεώσεων εξαρτάται από τον σκοπό για τον οποίο χρησιμοποιήθηκε το ακίνητο. Στην περίπτωση γης που παρέχεται για στέγαση, το ποσοστό είναι 1% της αξίας του.
Η διαρκής χρήση δεν είναι ιδιοκτησία
Παρά το γεγονός ότι τόσο το δικαίωμα ιδιοκτησίας όσο και το αέναο δικαίωμα χρήσης είναι δύο τύποι εμπράγματων δικαιωμάτων, η ιδιοκτησία παρουσιάζει πολύ ευρύτερο πεδίο και εγγυάται στον ιδιοκτήτη μεγαλύτερη βεβαιότητα για το ακίνητο.
Τόσο η κινητή όσο και η ακίνητη περιουσία μπορεί να αποτελούν αντικείμενο του δικαιώματος ιδιοκτησίας, ενώ η διαρκής επικαρπία περιορίζεται μόνο σε γη που ανήκει στο κρατικό ταμείο ή μονάδες τοπικής αυτοδιοίκησης. Επιπλέον, το δικαίωμα ιδιοκτησίας δεν υπόκειται σε χρονικό όριο, σε αντίθεση με το αέναο προϊόν, το οποίο έχει χρονικό όριο. Παρόλο που μπορεί να παραταθεί για άλλη περίοδο, απαιτεί από τον χρήστη να υποβάλει την κατάλληλη αίτηση. Ωστόσο, ο αιτών μπορεί να αρνηθεί την παράτασή του λόγω σημαντικού κοινωνικού ενδιαφέροντος.
Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας περιορίζονται μόνο από το νόμο, τις αρχές της κοινωνικής συνύπαρξης και τον κοινωνικοοικονομικό σκοπό αυτού του νόμου. Η διαρκής χρηστικότητα υπόκειται επίσης στις διατάξεις μιας συμφωνίας που συνάπτεται με τη μορφή συμβολαιογραφικής πράξης. Εξάλλου, η ιδιοκτησία δεν απαιτεί από εσάς να πληρώσετε τέλη διάθεσης.
Η πρώτη απόπειρα αντιμετώπισης της τριμερούς διαίρεσης των δικαιωμάτων σε rem
Οι κανονισμοί που ισχύουν από την 1η Ιανουαρίου δεν είναι η πρώτη προσέγγιση για την εξάλειψη του θεσμού της διαρκούς επικαρπίας. Ήδη το 2005. Το Κοινοβούλιο ψήφισε νόμο που μετατρέπει το δικαίωμα της αέναης παραποίησης σε ιδιοκτησία. Γρήγορα, όμως, αποδείχθηκε ότι οι κανονισμοί δεν προσαρμόστηκαν στην πραγματικότητα.
Αφορά κυρίως την πρόβλεψη μετατροπής της γης ως τοποθεσίας πολυκατοικιών (κυρίως μπλοκ). Για τον μετασχηματισμό, απαιτείται η συναίνεση όλων των ιδιοκτητών διαμερισμάτων που κατείχαν μετοχές στο δικαίωμα της διαρκούς επικαρπίας αυτής της γης. Αρκεί λοιπόν ένας μέτοχος να αρνηθεί να συμμετάσχει στην αίτηση για να ανατρέψει τα σχέδια όλων των άλλων και να παραπέμψει την υπόθεση στο δικαστήριο. Αυτή η κατάσταση ήταν εξαιρετικά άδικη για τους κατοίκους των διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες και προκάλεσε την επέκταση ολόκληρης της διαδικασίας μετατροπής.
Τι αλλάζει η νέα διαδικασία για τη μετατροπή του αέναου προϊόντος σε ιδιοκτησία;
Πρώτα απ 'όλα, η παραχώρηση μόνιμης επικαρπικής γης έχει γίνει γεγονός. Αυτό σημαίνει ότι και οι δύο ιδιοκτήτες διαμερισμάτων σε πολυκατοικίες (εάν τουλάχιστον οι μισές από τις εγκαταστάσεις του μπλοκ προορίζονται για οικιστικούς σκοπούς) και οι μονοκατοικίες θα αποκτήσουν τελικά την κυριότητα της γης κάτω από το διαμέρισμα ή το σπίτι τους, και με ίσους όρους.
Από την άλλη πλευρά, η σκοτεινή πλευρά της τροπολογίας είναι η υποχρέωση καταβολής του τέλους μετατροπής για 20 χρόνια από τη στιγμή της εξουσιοδότησης. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι για τα επόμενα 20 χρόνια, οι κάτοικοι θα πρέπει ακόμη να πληρώσουν έναν κυκλικό λογαριασμό στο ίδιο ποσό με την αξία του ετήσιου αόριστου τέλους χρήσης. Μόνο το όνομά του θα αλλάξει.
Ωστόσο, ολόκληρη η αξία του τέλους μετατροπής μπορεί επίσης να καταβληθεί ταυτόχρονα. Αυτή η λύση είναι ιδιαίτερα επωφελής για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε γη που ανήκει στο Δημόσιο Ταμείο. Στη συνέχεια, εάν αποφασίσουν να πληρώσουν το συνολικό τέλος κατά το πρώτο έτος της εξουσιοδότησης, μπορούν να επωφεληθούν από το 60% της έκπτωσης. Ωστόσο, κάθε χρόνο η αξία της μειώνεται κατά 10%. Ωστόσο, εάν ο κάτοχος δεν λάβει πιστοποιητικό μετατροπής της διαρκούς χρήσης σε ιδιοκτησία έως το τέλος του 2019, η έκπτωση θα ισχύει για αυτόν έως τον Φεβρουάριο του 2020.
Οι νέοι κανονισμοί ενισχύουν τη θέση των κατοίκων
Το δικαίωμα ιδιοκτησίας είναι σίγουρα ισχυρότερο από το αέναο δικαίωμα χρήσης και δεν απαιτεί ανανέωσή του μετά από αρκετές δεκάδες χρόνια. Η φετινή εξουσιοδότηση ενίσχυσε σημαντικά το δικαίωμα περίπου 2,5 εκατομμυρίων οικογενειών στα σπίτια και τα διαμερίσματα τους. Επιπλέον, η υποχρέωση καταβολής ετήσιων τελών θα εξαφανιστεί το πολύ σε 20 χρόνια.
Wojtek GąciarzΈνας δικηγόρος με επιδεξιότητα γραφής, ασχολείται με την επεξεργασία ειδικών νομικών άρθρων που ασχολούνται με τα θέματα του κατασκευαστικού δικαίου και των άλλων κλάδων του. Στο έργο του, επικεντρώνεται στον αναγνώστη, μεταφράζοντας τους περίπλοκους κανόνες της πολωνικής νομοθεσίας σε απλή και ευανάγνωστη γλώσσα. Συνδυάζει τη γνώση και την εμπειρία που αποκτήθηκε από την εργασία σε δικηγορικά γραφεία, με ένα συνεχώς αναπτυγμένο εργαστήριο γραφής και γνώσεις για τη δημιουργία περιεχομένου στο Διαδίκτυο.